垒富优配 港资房企年报透视：业绩波动 “押宝”内地
每年的房企“年报大考”垒富优配，港资房企率先“交卷”已成为行业惯例。
近日，太古地产（1972.HK）、九龙仓集团（0004.HK）先后发布2024年全年业绩。值得注意的是，受投资物业重估减值影响，太古地产、九龙仓集团由盈转亏。无独有偶，由于对物业的估值采取了更为保守的态度，嘉里建设（0683.HK）2024年股东应占溢利同比下降75%；计入物业净重估亏损9.42亿港元后，恒隆地产（0101.HK）股东应占纯利从2023年的39.7亿港元降至2024年的21.53亿港元。
报告期内，房企会对资产按照公允市值波动进行重新估值，将所产生的净值差额计入当期损益，以反映资产质量及其价值回报状况。在行业上行期，物业重估收益将为房企业绩带来一波助推，如今面对市场整体下行，擅长穿越周期的港资房企亦感受到压力。
尽管部分物业重估减值涉及其内地业务，但港资房企对这一市场的发展前景整体保持乐观。其中，太古地产于2024年10月在内地推出首个住宅项目，截至2025年3月7日，其投放于内地500亿港元的资金计划已落实超过90%，太古地产方面称：“正加强在大湾区作出投资。”
关于内地市场投资计划及去库存措施等问题，太古地产方面对《中国经营报》记者表示，相关内容参考公告及公司新闻稿。
物业重估减值拖累
“我们全年业绩受到中国香港办公楼市场不景气影响，包括缺乏新需求以及市场新供应持续增加。”对于公司2024年业绩表现，太古地产行政总裁彭国邦在业绩报告中如此表示。
根据业绩报告，2024年，太古地产总收入约144.28亿港元，同比下降1.65%；营业溢利总额17.02亿港元，同比下降67.14%；公司股东应占亏损7.66亿港元。2023年，太古地产股东应占溢利26.37亿港元。报告期内，太古地产投资物业公允价值亏损62.99亿港元（2023年同期为44.01亿港元），其中，公司在香港的投资物业录得公允价值亏损92.07亿港元。
撇除投资物业公允价值变化后，太古地产2024年股东应占基本溢利67.68亿港元垒富优配，较2023年的115.7亿港元减少48.02亿港元。剔除出售资产的影响，公司2024年经常性基本溢利64.79亿港元，同比下降11.06%。
太古地产主要从事物业投资、物业买卖、投资和营运酒店项目。其中，物业投资是公司主要收入来源，香港市场的核心是办公楼业务，内地以零售物业为主。截至2024年年末，太古地产在香港已落成办公楼楼面面积为940万平方英尺（1平方英尺约等于0.09平方米），占公司办公楼投资物业总楼面面积的比重超过70%。
但过去一年，受需求疲弱、高空置率及新增供应的持续影响，香港办公楼市场租金承压。根据仲量联行提供的数据，2024年香港整体甲级写字楼空置率攀升至13.1%，为近25年新高，整体市场租金同比下降8.6%。与此同时，由于利率高企和租金前景疲弱，2024年香港主要商用物业的资本价格均出现下降，其中甲级写字楼资本价格同比下降9.8%。
报告期内，太古地产香港办公楼物业组合租金收入同比下降7%至51.09亿港元。展望今年，太古地产方面表示，虽然香港金融市况出现轻微复苏迹象，但经济环境的不明朗以及企业削减成本的措施抑制了办公楼楼面需求的增长，预计2025年香港办公楼市场将持续低迷。不过，目前租户追求更高质量办公楼的趋势依然强劲，“正因如此，当市场反弹时，太古广场及太古坊的办公楼物业组合将继续成为企业搬迁时的首选办公地点。”
业绩报告显示，截至2024年年末，太古地产的投资物业估值为2715.02亿港元，较2023年年末减少约97.7亿港元。
同样受投资物业重估减值影响，九龙仓集团在2024年由盈转亏。
业绩报告显示，2024年，九龙仓集团收入同比下降36%至121.15亿港元，营业盈利同比下降18%至56.44亿港元，投资物业收入同比下降4%，销售物业收入同比下降74%。计入应占投资物业重估减值净额59.9亿港元后，2024年九龙仓集团股东应占亏损32.24亿港元，2023年为盈利9.45亿港元。
目前，九龙仓集团的业务包括遍布香港和内地的投资物业、发展物业和酒店。其中，投资物业组合包括商场、写字楼及服务式住宅，主要位于内地。
截至2024年年末，九龙仓集团投资物业组合占营业资产的34%，其中包括价值194亿港元的香港投资物业以及414亿港元的内地投资物业。扣除递延税项及非控股股东权益后，九龙仓集团应占投资物业价值535亿港元，其中香港、内地投资物业分别为176亿港元、359亿港元。九龙仓集团方面表示，面对复杂形势，公司会审慎理财，同时聚焦核心竞争力以推动发展。
看好内地市场前景
“投资物业公平值（即公允价值）变化并非现金性质，不会对公司的营运现金流或股东应占基本溢利构成任何影响，”太古地产董事局主席白德利表示，预计也不会对公司的投资策略产生任何影响。
早在2022年3月，太古地产宣布计划未来10年在香港和内地投资1000亿港元，同时在不同地区（包括东南亚）开展一系列住宅买卖项目。其中，公司目标投放300亿港元在香港、500亿港元在内地，以及200亿港元投向住宅买卖项目。截至2025年3月7日，太古地产已承诺投放的投资金额约为670亿港元，其中，内地和香港分别投入460亿港元、110亿港元。
在内地，太古地产已落实的重点项目包括两个分别位于西安、三亚以零售为主导的综合发展项目，位于上海的陆家嘴太古源及前滩的综合发展项目、广州聚龙湾太古里、广州天河路387号的太古汇拓展部分，尚未落实的项目包括北京在内的内地一线及新兴一线城市更多以零售为主导的综合发展项目（计划将内地的总楼面面积增加一倍）。
零售业务是太古地产在内地市场的核心。业绩报告显示，2024年，太古地产来自内地零售物业的应占租金收入同比增长2%至52.25亿港元，公司整体零售物业租金收入占比首次超过50%。但从销售额表现来看，报告期内，太古地产内地零售销售额有所下降，主要是消费者外出旅游趋势上升、个别外币贬值以及部分商场进行优化工程所导致。“尽管如此，整体人流仍持续增加，凸显我们的购物商场作为游客首选目的地的吸引力。零售销售在2024年最后一个季度开始趋于稳定，反映了自2024年9月底政府宣布刺激经济措施以来，消费者信心增强。”太古地产方面表示。
除了在商业领域不断突围，太古地产亦于2024年正式进军内地住宅市场。去年10月，太古地产宣布与陆家嘴集团在上海共同打造“陆家嘴太古源源邸”项目，该项目建筑面积约11万平方米，共规划11栋住宅，合计378套。
据彭国邦透露，上述项目在2024年第四季度的销售情况比较理想，内地一线城市优越地段的高级住宅短期内维持强劲，从长远来看，上海高端住宅市场的前景表现正面。
嘉里建设董事局主席郭孔华亦表示：“我们对内地的长远增长前景保持乐观。”其认为，内地城市的进一步发展与壮大、中产阶层消费力的崛起，以及产业与创新持续提升至国际竞争水平，将成为内地经济增长的关键助推力。
恒隆地产方面则期待公司的物业发展业务能在2025年取得重要里程碑，这主要寄希望于无锡恒隆府项目（酒店式公寓）在今年下半年开始预售。“与其他‘恒隆府’项目一样，无锡恒隆府位于市中心黄金地段，拥有高端客流，毗邻优质综合项目。我们提供独特的产品和卓越的管理服务，将吸引追求优质生活标准的住客垒富优配，以及因商业便利自其他城市慕名而来的富裕买家。”恒隆地产方面表示。
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